«Ипотечный» покупатель квартиры – пасынок рынка недвижимости. Его возможности весьма ограничены: он зависит от решения банка – какую сумму ему одолжат, от страховщиков, от оценки квартиры – вдруг она не подходит в качестве залога. Но самая главная зависимость любого покупателя – от продавца квартиры. Жилье в нашей стране – дефицит, на любую квартиру, как правило, претендует не один покупатель. Как же общаться с диктатором-продавцом? И не станет ли чуть полегче нашему сиротке-заемщику, если заметно тормознувшие цены на рынке недвижимости окончательно встанут?
С кем же приходится иметь дело ипотечному покупателю? Его Величество Продавец царил на рынке с начала 2008 года. Аналитики рынка утверждают, что одной из причин разгона рынка были завышенные ожидания владельцев жилья.
Что на уме у продавца. К примеру, некто Иванов решил продать квартиру. Он изучал объявления о продаже недвижимости, где предлагалась практически аналогичное или похожее жилье, и назначал свою цену, ориентируясь на верхний предел. К профессиональным оценщикам недвижимости обращались лишь единицы.
Отсюда, как рассказали Интернет-журналу Metrinfo.ru опытные риэлтеры (извините, имен называть не будем) именно поэтому в обывательском сознании сложился стереотип, что хороший специалист может продать жилье «выше рынка». Часто так и случалось – достаточно было лишь подождать, увеличив срок экспозиции (время, в течение которого квартира выставлена на торги и активно рекламируется).
И в текущем году такие ожидания клиента, как правило, оправдывались. «Если клиент решил, что продаст свою квартиру только за $300 000, то перед ним хоть танец живота исполняй, - он не сбросит ни доллара, - говорят риэлтеры. – Обычно квартиры таких упрямцев просто оставались в базе данных, и все равно рано или поздно продавались».
Шепотом добавим, в этом процессе «придерживания» квартир риэлтеры зачастую участвовали с удовольствием, стараясь снять дополнительную маржу в свою личную пользу.
Страдания ипотечника. «Ипотечный» клиент в таких полудиких условиях, да еще и на растущем рынке оказывался в самом невыгодном положении. Ему приходилось не только вносить задаток еще на стадии андеррайтинга банка, не зная, получит ли он кредит. Часто случалось, что банк кредит не выдавал – и задаток «пропадал».
Продавец, понимая, что продать квартиру «ипотечнику» сложнее – процедура более длительная, обычно занимает на три – четыре недели больше времени, чем стандартная, - тут же поднимал цену на 10 – 20 %.
Цены тормозят – что изменится?. Теперь ситуация уже не та, что была зимой и весной, - это отмечали участники недавней конференции, которую провела Московская Ассоциация Риэлторов «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».
Лето риэлтеры объявили традиционным для рынка, с обычным для этого времени «затишьем» - летом квартир всегда продается меньше, чем во время активного делового сезона. Но август – месяц постепенного оживления – закончился, а рынок и не подумал «проснуться».
Сейчас, по данным Константина Апрелева вице-президента Российской гильдии риэлторов, срок экспозиции квартир эконом-класса в среднем составляет чуть менее двух месяцев, бизнес-класса – около 70 дней. И часто жилье продается вовсе не по заявленной цене, а, как заявил Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», - с дисконтом около 5-10%.
Продавец потерял право абсолютного диктата – торг сегодня более чем уместен. Вполне возможно, что в сентябре продавцы попытаются атаковать рынок, повысив цены предложения. Но вряд ли попытка увенчается успехом. Так что сегодня время начинает работать на покупателя, а не на продавца.
Совет:
Будущий заемщик может начинать выбирать квартиру, уже получив одобрение банка его кандидатуры. Не надо спешить вносить задаток, если нет уверенности в своем выборе. Можно не ориентироваться исключительно на заявленную цену – очень вероятно, что ее удастся снизить.
Заемщик не ограбит. Изменившаяся ситуация на рынке обратила внимание продавцов на такое преимущество ипотечных покупателей, как их надежность. Это дополнительный и существенный плюс.
Ведь не все, кто читает объявление о продаже жилья, реально собираются его приобретать или просто любопытствуют. Для мошенников объявление выглядит так – скоро у данного продавца появится $200 000, полмиллиона, миллион…
Риэлтерам хорошо известны так называемые «туристы», то есть люди, которые приходят посмотреть квартиру вовсе не с целью ее купить. Излишне активные граждане так знакомятся и проводят свободное время; наводчики пытаются узнать, какие ценности находятся в квартире. Неудивительно, что выставленные на продажу квартиры обворовывают гораздо чаще, чем другие.
Опытные риэлтеры, конечно, умеют распознать тревожные признаки, которые позволяют заподозрить в потенциальном покупателе «туриста». И все же гораздо спокойнее, когда приходится вести переговоры с людьми, четко настроенными купить жилье и уже прошедшими андеррайтинг банка, то есть одобренными службой безопасности.
Совет:
При просмотре квартиры заемщику нужно вести себя уверенно. Не стоит скрывать, в каком банке получено одобрение на кредит, а также то, что на примете имеется несколько вариантов будущего жилья.
Вожжа под мантию продавца: он не хочет. К сожалению, никто не может гарантировать ни одной из сторон предполагаемой сделки на рынке недвижимости, что она не будет сорвана в последний момент волевым решением как продавца, так и покупателя.
Особенно неприятен внезапный отказ продавца расстаться со своей собственностью именно для «ипотечника». В худшем для данной ситуации случае, когда банк использует схему расчета с продавцом через свою же организацию, деньги, остаются «замороженными» в банковской ячейке. И неудавшийся покупатель на какое-то время остается и без квартиры и без денег.
Депутаты Госдумы Анатолий Аксаков и Виктор Плескачевский еще в 2006 году внесли на рассмотрение палаты законопроект, призванный запретить подобные капризы, способные существенно осложнить продажу вторичного жилья с помощью ипотеки.
Поправка в закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество запрещает приостанавливать госрегистрацию сделки купли-продажи квартиры по заявлению продавца или покупателя (либо их обоих) в случае, если сделка совершается с использованием ипотечного кредита. Для того чтобы приостановить госрегистрацию, потребуется согласие всех трех участников сделки – покупателя, продавца и банка.
Впрочем, как заявил руководитель отдела развития бизнеса банка «DeltaCredit» Александр Афанасьев, подобный закон еще не принят. Заметим в скобках, что «DeltaCredit» был одним из инициаторов такого законопроекта; пока же банк разрешил расчеты в день совершения сделки некоторым клиентам. Продавец получает всю сумму в день сделки, с него также берут обязательство (оформленное распиской) не препятствовать госрегистрации, и вернуть деньги, если регистрация не состоится.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru. У ипотечника могут наступить более светлые времена, поскольку продавец уже не так всесилен. Можно не хвататься за первый свободный вариант, сравнить между собой несколько и начинать потихонечку торговаться. У ипотечника есть солидный плюс – продавцу должно быть ясно, что это законопослушный человек, без криминальных наклонностей. А ведь немало жулья вертится вокруг выставленных на продажу квартир.
Теперь остается уповать на то, чтобы наш ипотечный рынок избежал кризиса, признаки которого, к сожалению, несмотря ни на что проявляются – и в повышении ставок, и в ужесточении требований для заемщика, и в политике АИЖК. Но это, как говорится уже другая история.
