За последние годы россияне уже как-то привыкли к мысли, что один из самых выгодных вариантов вложений свободных денег — приобретение жилья. Еще бы! По темпам роста цены на квадратный метр в разы опережали не только инфляцию, но и доходность множества других финансовых инструментов, порой включая даже ПИФы и ценные бумаги. Не говоря уж о практически убыточных вложениях в иностранную валюту. Так, в Москве, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), за 2006 год цены на жилье в новостройках в среднем выросли на 100%. Получалось, что, купив квартиру, человек без лишних хлопот фактически удваивал стоимость своих вложений. Неудивительно, что многоденежная Москва направила свои финансовые потоки именно на этот рынок. Существенную роль в этом сыграли и ипотечные программы. Для тех, кто вписывался в рамки предъявляемых банками требований (а в Москве таких заемщиков было гораздо больше, чем в любом другом городе), настали «золотые времена»: что значит 14—16% годовых и при 100-процентном росте стоимости жилья? Доля инвестиционных квартир в столице вместо традиционных 10—15% достигла 30—40%, а по оценкам отдельных экспертов — даже 50—70% нового жилья. В итоге случилось то, что и должно было случиться: рынок насытился, цены дошли до определенной точки и остановились. И вот уже несколько месяцев пребывают в замешательстве: то стоят недвижимо, то слегка колеблются, причем зачастую в сторону понижения. Беспроблемный рост доходности вложений в инвестиционные квартиры прекратился. Понятно, что с остановкой роста цен на недвижимость супервыгодность ипотеки тоже снизилась. Хотя говорить о снижении ее популярности, конечно же, не приходится. Даже самые осторожные эксперты полагают, что в 2007 году рынок ипотечного кредитования увеличится еще в несколько раз. В Твери, в отличие от столицы, рынок инвестиционных квартир развивался куда более сдержанно (как, впрочем, и ипотека). С одной стороны, покупательская способность населения (в перерасчете на среднестатистического жителя) ниже, чем в столице, с другой — нового жилья в свободной продаже не так уж много. Если же говорить о ценах на жилье, то даже за вычетом инфляционной составляющей стоимость квадратного метра выросла не менее чем на 65%. Сейчас цены на жилье в Твери находятся в состоянии «застоя». По оценкам экспертов ТСН «Диаком», стоимость жилья на вторичном рынке даже снизилась, а в новостройках если и выросла, то не более чем на 3—5%. Рынок «завис», и, выбирая в качестве вложения свободных средств недвижимость, надо понимать, что увеличить доходность личных инвестиций на столько же, как это удалось, например, соседу, купившему жилье в прошлом году, в ближайшее время вы точно не сможете. Впрочем, полностью терять интерес к недвижимости как к варианту вложения свободных денег точно не стоит.
Во-первых, ведь необязательно рассматривать лишнюю (в смысле не единственную жилплощадь) только со спекулятивной точки зрения — «купил — продал — получил доход». Свободную квартиру сегодня выгоднее сдать в аренду, чем продать. К примеру, сдавая однокомнатную квартиру в Твери, ее владелец может ежемесячно получать доход порядка 6—7,5 тысячи рублей и при этом экономить на оплате коммунальных услуг (500—1200 рублей — в зависимости от сезона). Даже за вычетом подоходного налога, который налоговые службы сегодня стараются взимать с каждого арендодателя, реальный плюс в семейный бюджет составит порядка 60—75 тысяч рублей в год.
Во-вторых, аналитики оценивают сегодняшнее положение дел на рынке недвижимости исключительно как временное явление. Более того, они уверены, что сейчас накапливается «отложенный спрос», то есть пока люди находятся в раздумьях, покупать или не покупать, количество желающих увеличивается. Ближе к осени многие окончательно определятся со своим решением, и рынок зашевелится, цены пойдут вверх. Предположительно, это произойдет в сентябре-октябре. Так что тем, кто намерен купить жилье, лучше сделать это, не откладывая до осени.
В-третьих, стоит иметь в виду, что цены на жилье все равно будут расти. И влиять на них будут как минимум два фактора: нефть и расширение ипотечных предложений со стороны банков. Будет расти в цене баррель — будет дорожать квадратный метр. Но если вектор движения нефти предсказать сложно, то объем ипотечных кредитов, безусловно, будет расти, а условия их предоставления — упрощаться.
В-четвертых, если, объективно говоря, в качестве бизнес-вложения жилая недвижимость сегодня не очень выгодна, то почему бы не обратить внимание на коммерческую недвижимость и не вложить свободные деньги в нее? Но это уже другая история...
