О московском рынке аренды обычно вспоминают в двух случаях. Либо там в очередной раз поднимаются цены (и граждане - из числа тех, кто снимает - начинают громко сетовать на то, что больше такую дороговизну терпеть сил нет), либо государство в очередной раз объявляет, что оно, наконец, доберется до наших рантье и вытрясет из них причитающийся подоходный налог (эту песню с вариациями можно слышать уже лет 10 - при том, что особых результатов нет).
Между тем, на этом рынке можно найти много других интересных тем. И самой главной из них, без сомнения, будет такая: почему аренда вообще существует? На всех риэлторских «тусовках», едва речь заходит на эту тему, обязательно приводятся цифры, исходя из которых аренды быть не должно! Звучит странно? Давайте разбираться.
Еще Маркс сформулировал закон стоимости - и считал его основным экономическим законом капитализма. Воспроизвести научное определение автору не по силам, а если говорить своими словами, то этот закон гласит, что в разных отраслях экономики существует приблизительно равная доходность на вложенный капитал. Если в какой-то сфере доходы становятся больше - туда со всех сторон устремляются деньги. Стала доходность ниже - деньги разбегаются.
Что мы реально имеем? Стандартная однокомнатная квартира в Москве стоит $140-150 тысяч (3,5-3,75 млн. рублей при курсе 25). Сдать ее можно за 18 тысяч рублей в месяц - доходность выходит на уровне 0,5% в месяц, т.е. 6% годовых. Но это «брутто», в реальности же существует масса «поправок», и все они работают против рантье. Нужно платить квартплату (сегодня порядка 1500 рублей в месяц), хотя бы раз в несколько лет делать в квартире ремонт. Плюс всевозможные риски: что квартиру спалят, что постояльцы съедут, не заплатив, да еще и наговорив на несколько десятков тысяч по междугородному телефону. Так что реальная доходность не превышает 4,5-5% годовых. Чего ради граждане вообще занимаются этим, если учесть, что в банках сегодня предлагают на депозитах до 8-9% в год - это совершенно легально, без хлопот и необходимости прятаться от налоговой инспекции?
«Аналитики рынка», судя по всему, прекрасно понимают этот парадокс. Поэтому они обычно склонны преувеличивать доходность - фразу о том, что на аренде в Москве можно заработать 10-12% годовых, автору приходилось слышать бесчисленное количество раз. Однако стоит, как в той песне, потребовать «давай подробностей», как «аналитики» либо приводят заведомо несуразные цифры (купили квартиру за $100 тысяч, сдали ее же за $1000 в месяц), либо скучнеют и признают, что все-таки немного ошиблись с процентами.
И все же, почему граждане - вопреки всем доводам разума - продолжают заниматься рентным бизнесом? Может быть, есть среди них и те, кто просто не подозревают о наличии других возможностей, или те, кто купил квартиру своим детям «на вырост» - но это явно не владельцы всех 100-120 тысяч сдаваемых в наем московских квартир. Между тем, объяснение этому феномену есть - и очень простое. Рассмотрим двух человек. Гражданин А трудится на одной работе, где получает $1000 в месяц. Гражданину В работа приносит $700, но остается масса свободного времени, которые этот человек использует для подработки, что дает ему еще $500 ежемесячно. Работа В на первый взгляд хуже, но в итоге он оказывается богаче.
С арендой - то же самое. Деньги, вложенные в банк, приносят только проценты. Сняли их - основной вклад не увеличился (а если вспомнить об инфляции, то и существенно сократился). Если же всякий раз прикладывать проценты к основному вкладу, то, во-первых, все равно не факт, что мы поспеем за инфляцией, а во-вторых, дохода у нас вроде как нет: из банка мы выходим с тем же количеством денег в кармане, что и вошли в него… Добавим сюда и то, что надежность банков - вещь тоже далеко не абсолютная. Не надо даже вспоминать дефолт 1998 года - и в более поздние времена случалось, что кредитные учреждения «падали», у кого-то из них отзывал лицензию ЦБ. В общем, «надежно, как деньги в банке» - это, скорее, фигура речи, а не констатация реального факта.
А с арендой - все совсем иначе. Каждый месяц квартира приятным образом делает карман своего владельца более увесистым, при этом арендные ставки растут. Например, три года назад, на рубеже 2004-2005 годов, «однушка» в Москве сдавалась за $300-320 в месяц (около 9000 рублей по тогдашнему курсу). Сегодня арендная цена такой квартиры вдвое выше. Одновременно с этим недвижимость продолжает дорожать сама. Те же три года назад такая квартира стоила всего $55-60 тысяч. А сегодня?
Может показаться, что в эти рассуждения закралась ошибка: общеизвестно, что с лета прошлого года на московском рынке началась стагнация, цены на недвижимость снизились уже процентов на 5-10, и сейчас то ли растут, то ли падают - но в любом случае на доли процента. Какой уж тут доход от удорожания! Но ответ опять-таки прост: граждане инвестируют на долгие сроки, и поэтому временные откаты их не беспокоят. Вспомним «этапы большого пути» нашего рынка. В начале 90-х типовая однокомнатная квартира стоила $6000. Перед дефолтом 1998 года - $35 тысяч. После дефолта - $15-17 тысяч. В 2004 году - $55-60 тысяч. Летом 2006-го - $150 тысяч, сегодня - $140-150 тысяч. Одним словом, снижения цен, несомненно, случаются. Но они всегда краткие и с лихвой компенсируются последующим ростом. Именно поэтому частные рантье в основной массе своей не паникуют, не торопятся продавать свою недвижимость и нести средства в банк. В том, что в долгосрочной (не менее трех лет) перспективе они не проиграют, они уверены.
